医康养设计助力新形势下存量物业破局成功
发布时间:2024/02/04
近日,地产圈多条消息又炸开了
1、上海暂停新建商业类项目审批。
2、国务院近几周向地方政府和国有银行发布一份通知,要求12个债务较高省份除供水、供暖、供电等基本民生工程外,省部级或市一级2024年不得出现新开工项目。要求全国12个地区推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。被点名的省市包括辽宁、吉林、贵州、云南、天津、重庆等。
据统计,北滨江空置率达到触目惊心的70%;真如空置率达到了48%;徐汇滨江甲级写字楼空置率已经达到了31%。令人意想不到的是,北外滩空置率也达到了33%。虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等区域也众多商办空置率超过40%。
上海如此,放眼全国各地传统商办市场惨况更加明显,触目惊心!
上海是中国国际化最高的城市,世界级商业中心,但依然出现了商业项目的天量供应过剩与大幅空置。加之传统经济下行,又直接导致空置率飙升。政府出台限控政策亦是不得已而为之。
2023年仅上半年,13家超市上市企业共有322家超市闭店。宜家静安城市店位于上海黄金地段,是宜家在中国市场的首家城市店,于2023年12月21日起关闭,这仅是宜家在中国关闭的多家门店之一。截至2023年6月30日,家乐福中国在内地市场仅剩41家门店,较去年年底减少106家,且依然未有停止的迹象...
供大于求,传统商业萎靡
大量空置的存量物业将何去何从?
1月17日,国家统计局发布的数据显示,2023年末60岁及以上人口已占全国人口的21.1%,这意味着中国已正式迈入中度老龄社会。
在2023年全年,国家颁发促进银发经济的政策高达数十项,如《国务院办公厅关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》、《关于推进基本养老服务体系建设的意见》、《居家和社区医养结合服务指南(试行)》、《<养老机构等级划分与评定>国家标准实施指南(2023版)》、《养老和家政服务标准化专项行动方案》、《“机器人+”应用行动实施方案》、《进一步改善护理服务行动计划(2023-2025年)》等。整体来看,2023年国家政策以各项标准化文件出台,顶层规划设计为主,要求在科技创新、用地用房保障、财政金融等方面全面支持“银发经济”发展。
那么大力发展银发经济,也是需要大量的养老、医疗等福祉机构的建设,这些物业就完全可以将地产存量启用,一方面促进了大健康产业的发展,一方面盘活房产市场,带动增量,一举多得。而这些做法已经得到众多的市场印证,值得大力提倡。
全国大概近60%的省份都组建了平台公司,以原有的平台改名、新设、或是重组的方式,成立了康养平台公司。大多数是因为承接了国家或者省市一级的资产划拨,带着资产盘活的使命和责任,建立以康养为核心的资产平台,有的是将原有的多个公司或者是多个业务板块重组入局。此外,传统地产转型、民企、各路产业投资人也纷纷布局医康养,并取得了不错的成果。
科图:专注医康养产业一体化设计
科图设计专注大健康产业一体化设计。不仅新建项目落子全国,依据统计,近两年所有设计任务中,存量物业改造类型占比近半。以顾连医疗为例,我们每年都要为其全方位评估数十个物业,这些物业均为存量物业改建,不仅要满足运营的功能需求,更要满足行业规范和建筑结构安全规范。如果盲目确定物业,最终只会付出惨痛的成本代价。以下这些项目仅为科图改建类别已投运或在建的部分,与大家共分享:
△ 浙江顾连金帆康复医院改扩建项目
△ 成都市老年康疗院改扩建项目
△ 上海顾连康复医院
世界500强&上市企业
景区内多层园林式办公楼群改医养结合
西安鹏瑞利知智照护家园
——中国第一个阿尔茲海默照护小镇
国际领先医疗产业投资商“新加坡·鹏瑞利集团” 携手科图,一起打造国内第一个具有国际标准,专为认知症患者提供生活和照护服务的康养小镇(阿尔茨海默小镇)。
项目位于西安周至楼观生态文化旅游度假区内,将已使用了多年的多层建筑,进行改建为开阔庭院与丰茂的景观,怀旧空间与生活场景的植入,专业医护人员角色的扮演,让阿尔茨海默患者在这里自由生活。
△ 项目改造前
区域核心医疗
城市核心地段老商业改造为医疗项目
兰州大学第一医院健康体检中心
——亚洲单体面积最大的健康体检中心
项目位于兰州市城市核心区,前身为电脑城,曾繁华一时。随时间迁移,在电商冲击、高租金等众多因素冲击下,电脑城已悄无声息消失在经济大潮中。
△ 项目改造前
项目建筑已有数十载,外立面风吹雨晒,显得破旧不堪。改造秉承百年兰大精神,采用理性美学设计手法,结合项目功能需求,删繁就简,以多种自然元素被抽象提取出优美的曲线为设计灵感,运用现代设计手法与材料将曲线元素完美融入空间设计,以轻松、自然、典雅为基调,兼具地域性、现代性、科技感、未来感,打造成为了亚洲最大单体健康体检中心。
项目得到了全球瞩目,荣获了4项国际设计大奖。
世界500强&国家级重点龙头企业
百年金街商业体改造为健康管理中心
新希望·晓康之家健康管理中心
——国内首家智能化健康管理中心
项目前身为盐市口老牌商业体,曾经享誉国内的百年金街,繁荣至极,在时代洪流冲击下,如今很多店铺紧闭大门,令人唏嘘。
项目由四川省人民医院、新希望集团、阿里巴巴、毕马威联合打造,目前已是西南地区规模最大、条件最好、功能最齐的集医、教、研于一体的高端旗舰健康管理中心,主营业务包括体检、健康管理等基础业务和儿童健康咨询、高端专家门诊、国际医疗于一体的特色化服务。设计时科图按照目标人群属性分类,设计上做减法,以进一步强化建筑的空间感。以极简的线条与色块搭配,勾勒出温馨、轻松的舒适感觉,并在空间上进行了科学分流。项目获得了美国缪斯设计大奖金奖。
全球顶级医疗
将破旧商业改造为医疗项目
布莱梅联合口腔医院
——中西合璧的全国一流口腔医院
项目位于成都科华路上,前身作为老成都娱乐生活的汇集之地,曾风华一时,但随着时代向前发展,项目历经数十载风霜雪雨,外观破旧,难以出租。
△ 项目改造前
德国布莱梅大学与华西口腔医院的强强联合,旨在打造中国高端口腔医院,自2021年开业来,客流量高,运营良好。医院配置远远领先全国同类,客群定位为高收入精英人士,设计风格科技前卫,坚持包豪斯现代主义思想,以简洁明快的线条和体块组织空间结构,色调上以简约高级感的黑白灰为主。
世界500强:央企华润置地
沿街商业改造嵌入式养老机构
华润悦年华颐养中心
——华润养老品牌典范
项目位于成都市二环路边,背靠大型住宅社区。老龄当下,养老需求逐渐提升,为满足周边社区养老需求,华润携手科图将沿街社区物业改造成专业养老机构。
项目客群以介助、介护、日托为主,自理及短托群体为次打造集康、养、健、乐、食五大功能为一体的中高端品质型嵌入式社区养老机构。现入住需常年排队等候,极好的成为了社区嵌入式养老机构样板,成为华润打造的经典养老项目,在全国普及开展。年华·颐养家(成都翡翠城)便是继华润悦年华颐养中心成功运营后,在成都打造的第二个养老项目。
悦年华·颐养家(成都翡翠城)
世界500强
城市核心位置改造为城市型健康综合体
成都城市型健康综合体
——某世界500强首个城市型健康综合体旗舰项目
已进入建设尾期,2024年内投运。原项目处于成都市二环边,周边金牛万达、万象城等大型商业众多,“千城一面”现象严重,业态包括商业和写字楼等,重复率高,缺乏创新,且线上经济冲击大,又与同类商业体展开“你死我活”的竞争,运营难度极大。
△ 项目改造前
原项目定位为传统商办及酒店,且整个土建已经竣工,但在整个商办市场严重过剩的大背景下,业主携手科图设计对项目进行业态改变:打造以医、护、健、乐四大功能为一体的高端城市级医养综合体。一期3.6万m²为养老中心,二期4.9万m²为康养酒店、养老、月子中心、健康管理中心、社区卫生服务站。以人为本,打造城东安心、舒心、放心的养老环境和健康体验,为入住人群提供优质的健康服务。
上市康养品牌
存量物业改康养功能
中京爱侬秀丽养老服务中心
——小而精,小而美的城市核心住区嵌入式养老机构
本项目是将沿街物业改造而成。传统养老机构外人不能随便进入和共享使用。本项目打破传统,采用开放式运营方式。社区居民可以自由到机构一楼大厅组织或参于各类活动,如舞蹈,唱歌、做手工艺等。因天天都有外部居民的来访,每日机构内欢声笑语、喜气洋洋。让入驻长者保持原有生活圈,感受生命的活力,生活的气息。
△ 项目改造前
通过大量的细节推敲和适老功能的策划植入,突出养老功能需求与设计理念的协同,并对现状环境条件充分结合利用,从而满足老年群体生理和心理需求。打造人性化、适老化、温馨舒适的长者生活居家场所,以期真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的养老家园。投运以来入住率满员,社会反响良好,深受政府和居民青睐。
中京爱侬龙泉驿区大面街道社区养老服务综合体
——以关爱为核心,极低造价下高完成度的普惠养老项目
项目已进入收尾阶段,投运在即!
项目是将2007年建的闲置物业改造而成。由成都市民政局倡导实施,中京爱侬为建设运营方,科图一体化改造设计,是极低成本下通过设计力量来平衡品质的普惠型养老项目实践代表。
△ 项目改造前
传统普惠型养老中心入住的都是穷苦、孤、寡、残疾老人,大多靠财政救济,或微薄的收入支付养老费用。这类型养老院一般来说难有好的规划设计,一个空置的环境,配上简陋的设施就开始运营。人性化与舒适性无从谈起,冬天光线不足,给人阴森凄凉感;而在夏天空气流通受阻,气味污浊;娱乐休闲、私密场所等更是难以保证。设计的初衷不希望它仅仅是一个生存保障的地方,而是希望打破普惠型养老环境的天花板,在极其有限的经费下,通过设计的力量,将其打造成一个有温度,有文化,有交流,有细节的舒适乐享空间。
实力能源集团
将老商场改造医疗项目
亚王医院——区域特色二级综合医院
项目之前是武侯区双楠路的人人乐商场,受电商及众多同行的挤压,入不敷出,经营不善倒闭;建筑外立面破旧,与周边新的高楼大厦相比形象落后,不能吸引人气,商场搬离后无法出租。
△ 项目改造前
科图对原建筑进行了全面细致的分析了解,充分平衡了规范的更迭,以及使用功能重大改变带来的所有不利因素,克服了诸多挑战与困难后对建筑内外进行了充分的改造。在符合整体项目风格且满足医疗建筑简洁明亮的外观造型上,将石材与玻璃幕墙改造为更符合医疗需求的大采光面,同时满足空气的自然流通,简洁的色彩、动感的曲线,赋予了建筑丰富的生命力。将现代主义艺术中的单纯、抽象、冷静同建筑设计中的理性、稳定、包容巧妙结合起来,使整体立面风格简约不失活泼。
城市更新视角下
中国十佳小康村在城市核心地段
打造CCKC智慧社区
西安莲湖五一全龄智慧健康社区
——历史名城下的多产业复合型新兴社区典范
五一村位于莲湖区行政辖区内,历史底蕴丰厚,曾获得诸多荣誉。然而随着时代的发展,当下的社区环境已无法满足居民的生活需求。为提升城市形象,提升居民生活幸福指数,五一社区携手科图设计对整个片区进行全新规划。
△ 项目改造前
为了让五一村重新焕发新的生机,在城市更新和改善人居环境整体区域规划下,本次规划围绕解决一老一少问题,形成两大定位:医康养定位、全龄教育定位,打造成多产业复合型的新型健康社区。
上市企业
新建酒店物业改造为康养项目
花样年·福邻龙年乐养中心
——花样年集团布局养老产业的最大旗舰项目
项目是将酒店改造而成。现酒店业竞争激烈,对拓客、物业协调管理能力,后期翻新等多方面因素要求较高,花样年已无经营信心,携手科图将全新酒店改造为养老项目。
△ 项目改造前
项目是医养结合的城市型垂直CCRC,集自理老人,失能、失智老人照护为一体。项目与花样年地产其他资源互动,依托福邻养老品牌,塑造特色养老文化,满足项目并辐射周边区域养老需求。项目获得北美PI设计国际大奖。
以上仅为科图存量物业改建为医康养项目的部分案例,更多的存量土地改建为医康养项目实例,后续分享。
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现如今,住宅、商办等传统产业已不复往日春光,大量闲置物业触目惊心。破解、盘活,成为政府和企业的心头痛。而纵观整个医康养市场,通过运营的案例分析,我们发现这些项目,虽然没有像地产高利润时期,给投资方带来快速的高周转、高回报,但却是细水长流,带动增量的很好赛道。老龄化严重,政策加持下,银发经济愈发蓬勃。众多政府、平台公司、传统地产转型、产业投资人均将医康养作为未来的发展方向。成功的实例证明,存量物业选择医康养产业亦是不错的选择!