医康养设计助力新形势下存量物业破局成功

近日，地产圈多条消息又炸开了

1、上海暂停新建商业类项目审批。

2、国务院近几周向地方政府和国有银行发布一份通知，要求12个债务较高省份除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现新开工项目。要求全国12个地区推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。被点名的省市包括辽宁、吉林、贵州、云南、天津、重庆等。

据统计，北滨江空置率达到触目惊心的70%；真如空置率达到了48%；徐汇滨江甲级写字楼空置率已经达到了31%。令人意想不到的是，北外滩空置率也达到了33%。虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等区域也众多商办空置率超过40%。

上海如此，放眼全国各地传统商办市场惨况更加明显，触目惊心！

上海是中国国际化最高的城市，世界级商业中心，但依然出现了商业项目的天量供应过剩与大幅空置。加之传统经济下行，又直接导致空置率飙升。政府出台限控政策亦是不得已而为之。

2023年仅上半年，13家超市上市企业共有322家超市闭店。宜家静安城市店位于上海黄金地段，是宜家在中国市场的首家城市店，于2023年12月21日起关闭，这仅是宜家在中国关闭的多家门店之一。截至2023年6月30日，家乐福中国在内地市场仅剩41家门店，较去年年底减少106家，且依然未有停止的迹象...

供大于求，传统商业萎靡

大量空置的存量物业将何去何从？

1月17日，国家统计局发布的数据显示，2023年末60岁及以上人口已占全国人口的21.1%，这意味着中国已正式迈入中度老龄社会。

在2023年全年，国家颁发促进银发经济的政策高达数十项，如《国务院办公厅关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》、《关于推进基本养老服务体系建设的意见》、《居家和社区医养结合服务指南（试行）》、《<养老机构等级划分与评定>国家标准实施指南（2023版）》、《养老和家政服务标准化专项行动方案》、《“机器人+”应用行动实施方案》、《进一步改善护理服务行动计划（2023-2025年）》等。整体来看，2023年国家政策以各项标准化文件出台，顶层规划设计为主，要求在科技创新、用地用房保障、财政金融等方面全面支持“银发经济”发展。

那么大力发展银发经济，也是需要大量的养老、医疗等福祉机构的建设，这些物业就完全可以将地产存量启用，一方面促进了大健康产业的发展，一方面盘活房产市场，带动增量，一举多得。而这些做法已经得到众多的市场印证，值得大力提倡。

全国大概近60%的省份都组建了平台公司，以原有的平台改名、新设、或是重组的方式，成立了康养平台公司。大多数是因为承接了国家或者省市一级的资产划拨，带着资产盘活的使命和责任，建立以康养为核心的资产平台，有的是将原有的多个公司或者是多个业务板块重组入局。此外，传统地产转型、民企、各路产业投资人也纷纷布局医康养，并取得了不错的成果。

科图：专注医康养产业一体化设计

科图设计专注大健康产业一体化设计。不仅新建项目落子全国，依据统计，近两年所有设计任务中，存量物业改造类型占比近半。以顾连医疗为例，我们每年都要为其全方位评估数十个物业，这些物业均为存量物业改建，不仅要满足运营的功能需求，更要满足行业规范和建筑结构安全规范。如果盲目确定物业，最终只会付出惨痛的成本代价。以下这些项目仅为科图改建类别已投运或在建的部分，与大家共分享：

△ 浙江顾连金帆康复医院改扩建项目

△ 成都市老年康疗院改扩建项目

△ 上海顾连康复医院

世界500强&上市企业

景区内多层园林式办公楼群改医养结合

西安鹏瑞利知智照护家园

——中国第一个阿尔茲海默照护小镇

国际领先医疗产业投资商“新加坡·鹏瑞利集团” 携手科图，一起打造国内第一个具有国际标准，专为认知症患者提供生活和照护服务的康养小镇（阿尔茨海默小镇）。

项目位于西安周至楼观生态文化旅游度假区内，将已使用了多年的多层建筑，进行改建为开阔庭院与丰茂的景观，怀旧空间与生活场景的植入，专业医护人员角色的扮演，让阿尔茨海默患者在这里自由生活。

△ 项目改造前

项目位于兰州市城市核心区，前身为电脑城，曾繁华一时。随时间迁移，在电商冲击、高租金等众多因素冲击下，电脑城已悄无声息消失在经济大潮中。

△ 项目改造前

项目建筑已有数十载，外立面风吹雨晒，显得破旧不堪。改造秉承百年兰大精神，采用理性美学设计手法，结合项目功能需求，删繁就简，以多种自然元素被抽象提取出优美的曲线为设计灵感，运用现代设计手法与材料将曲线元素完美融入空间设计，以轻松、自然、典雅为基调，兼具地域性、现代性、科技感、未来感，打造成为了亚洲最大单体健康体检中心。

项目得到了全球瞩目，荣获了4项国际设计大奖。

——国内首家智能化健康管理中心

项目前身为盐市口老牌商业体，曾经享誉国内的百年金街，繁荣至极，在时代洪流冲击下，如今很多店铺紧闭大门，令人唏嘘。

项目由四川省人民医院、新希望集团、阿里巴巴、毕马威联合打造，目前已是西南地区规模最大、条件最好、功能最齐的集医、教、研于一体的高端旗舰健康管理中心，主营业务包括体检、健康管理等基础业务和儿童健康咨询、高端专家门诊、国际医疗于一体的特色化服务。设计时科图按照目标人群属性分类，设计上做减法，以进一步强化建筑的空间感。以极简的线条与色块搭配，勾勒出温馨、轻松的舒适感觉，并在空间上进行了科学分流。项目获得了美国缪斯设计大奖金奖。

——中西合璧的全国一流口腔医院

项目位于成都科华路上，前身作为老成都娱乐生活的汇集之地，曾风华一时，但随着时代向前发展，项目历经数十载风霜雪雨，外观破旧，难以出租。

△ 项目改造前

德国布莱梅大学与华西口腔医院的强强联合，旨在打造中国高端口腔医院，自2021年开业来，客流量高，运营良好。医院配置远远领先全国同类，客群定位为高收入精英人士，设计风格科技前卫，坚持包豪斯现代主义思想，以简洁明快的线条和体块组织空间结构，色调上以简约高级感的黑白灰为主。

华润悦年华颐养中心

——华润养老品牌典范

项目位于成都市二环路边，背靠大型住宅社区。老龄当下，养老需求逐渐提升，为满足周边社区养老需求，华润携手科图将沿街社区物业改造成专业养老机构。

项目客群以介助、介护、日托为主，自理及短托群体为次打造集康、养、健、乐、食五大功能为一体的中高端品质型嵌入式社区养老机构。现入住需常年排队等候，极好的成为了社区嵌入式养老机构样板，成为华润打造的经典养老项目，在全国普及开展。年华·颐养家(成都翡翠城)便是继华润悦年华颐养中心成功运营后，在成都打造的第二个养老项目。

悦年华·颐养家(成都翡翠城)

已进入建设尾期，2024年内投运。原项目处于成都市二环边，周边金牛万达、万象城等大型商业众多，“千城一面”现象严重，业态包括商业和写字楼等，重复率高，缺乏创新，且线上经济冲击大，又与同类商业体展开“你死我活”的竞争，运营难度极大。

△ 项目改造前

原项目定位为传统商办及酒店，且整个土建已经竣工，但在整个商办市场严重过剩的大背景下，业主携手科图设计对项目进行业态改变：打造以医、护、健、乐四大功能为一体的高端城市级医养综合体。一期3.6万m²为养老中心，二期4.9万m²为康养酒店、养老、月子中心、健康管理中心、社区卫生服务站。以人为本，打造城东安心、舒心、放心的养老环境和健康体验，为入住人群提供优质的健康服务。

——小而精，小而美的城市核心住区嵌入式养老机构

本项目是将沿街物业改造而成。传统养老机构外人不能随便进入和共享使用。本项目打破传统，采用开放式运营方式。社区居民可以自由到机构一楼大厅组织或参于各类活动，如舞蹈，唱歌、做手工艺等。因天天都有外部居民的来访，每日机构内欢声笑语、喜气洋洋。让入驻长者保持原有生活圈，感受生命的活力，生活的气息。

△ 项目改造前

通过大量的细节推敲和适老功能的策划植入，突出养老功能需求与设计理念的协同，并对现状环境条件充分结合利用，从而满足老年群体生理和心理需求。打造人性化、适老化、温馨舒适的长者生活居家场所，以期真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的养老家园。投运以来入住率满员，社会反响良好，深受政府和居民青睐。

项目已进入收尾阶段，投运在即！

项目是将2007年建的闲置物业改造而成。由成都市民政局倡导实施，中京爱侬为建设运营方，科图一体化改造设计，是极低成本下通过设计力量来平衡品质的普惠型养老项目实践代表。

△ 项目改造前

传统普惠型养老中心入住的都是穷苦、孤、寡、残疾老人，大多靠财政救济，或微薄的收入支付养老费用。这类型养老院一般来说难有好的规划设计，一个空置的环境，配上简陋的设施就开始运营。人性化与舒适性无从谈起，冬天光线不足，给人阴森凄凉感；而在夏天空气流通受阻，气味污浊；娱乐休闲、私密场所等更是难以保证。设计的初衷不希望它仅仅是一个生存保障的地方，而是希望打破普惠型养老环境的天花板，在极其有限的经费下，通过设计的力量，将其打造成一个有温度，有文化，有交流，有细节的舒适乐享空间。

实力能源集团

项目之前是武侯区双楠路的人人乐商场，受电商及众多同行的挤压，入不敷出，经营不善倒闭；建筑外立面破旧，与周边新的高楼大厦相比形象落后，不能吸引人气，商场搬离后无法出租。

△ 项目改造前

科图对原建筑进行了全面细致的分析了解，充分平衡了规范的更迭，以及使用功能重大改变带来的所有不利因素，克服了诸多挑战与困难后对建筑内外进行了充分的改造。在符合整体项目风格且满足医疗建筑简洁明亮的外观造型上，将石材与玻璃幕墙改造为更符合医疗需求的大采光面，同时满足空气的自然流通，简洁的色彩、动感的曲线，赋予了建筑丰富的生命力。将现代主义艺术中的单纯、抽象、冷静同建筑设计中的理性、稳定、包容巧妙结合起来，使整体立面风格简约不失活泼。

——历史名城下的多产业复合型新兴社区典范

五一村位于莲湖区行政辖区内，历史底蕴丰厚，曾获得诸多荣誉。然而随着时代的发展，当下的社区环境已无法满足居民的生活需求。为提升城市形象，提升居民生活幸福指数，五一社区携手科图设计对整个片区进行全新规划。

△ 项目改造前

为了让五一村重新焕发新的生机，在城市更新和改善人居环境整体区域规划下，本次规划围绕解决一老一少问题，形成两大定位：医康养定位、全龄教育定位，打造成多产业复合型的新型健康社区。

花样年·福邻龙年乐养中心

——花样年集团布局养老产业的最大旗舰项目

项目是将酒店改造而成。现酒店业竞争激烈，对拓客、物业协调管理能力，后期翻新等多方面因素要求较高，花样年已无经营信心，携手科图将全新酒店改造为养老项目。

△ 项目改造前

项目是医养结合的城市型垂直CCRC，集自理老人，失能、失智老人照护为一体。项目与花样年地产其他资源互动，依托福邻养老品牌，塑造特色养老文化，满足项目并辐射周边区域养老需求。项目获得北美PI设计国际大奖。

以上仅为科图存量物业改建为医康养项目的部分案例，更多的存量土地改建为医康养项目实例，后续分享。

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现如今，住宅、商办等传统产业已不复往日春光，大量闲置物业触目惊心。破解、盘活，成为政府和企业的心头痛。而纵观整个医康养市场，通过运营的案例分析，我们发现这些项目，虽然没有像地产高利润时期，给投资方带来快速的高周转、高回报，但却是细水长流，带动增量的很好赛道。老龄化严重，政策加持下，银发经济愈发蓬勃。众多政府、平台公司、传统地产转型、产业投资人均将医康养作为未来的发展方向。成功的实例证明，存量物业选择医康养产业亦是不错的选择！